Vous êtes ici :

Reconstruire un consensus sur la densité

Texte

Date : 01/10/2014

Et si on donnait vraiment la parole (et les moyens d’agir) aux habitants ?La démarche de révision du PLUH1  est engagée depuis le 31 mai 2012. Après deux années de réunions et d’échanges avec les habitants et les communes, les élus et les techniciens du Grand Lyon constatent que la densification et la construction intensive de nouveaux logements suscitent localement des controverses ou des réactions négatives :

•    A l’occasion des élections municipales, où des programmes de constructions récents ont été l’occasion de vifs débats politiques entre les candidats ;

•    A l’occasion des réunions publiques organisées dans chaque commune sur le PLUH, où les objectifs quantitatifs de construction de logements affichés ont été contestés ;

•    A l’occasion d’échanges avec les élus des communes où les constructions ont été réalisées à un rythme très soutenu et où l’augmentation de la population qui en a résulté n’a pas été suffisamment accompagnée par la mise en place des équipements nécessaires (infrastructures de transports, services publics et privés, etc.), entrainant une dégradation de la qualité de vie que les habitants n’ont pas toujours appréciée.

Face à ces difficultés, les élus du Grand Lyon ressentent la nécessité de reconstruire le consensus sur la politique de logements. Alors que l’offre actuelle est jugée insuffisante, les besoins sont à la fois « endogènes » (augmentation du nombre d’habitants et plus encore du nombre de ménages, à cause des phénomènes de décohabitation, de vieillissement…) et « exogènes », parce qu’il faut satisfaire également les ambitions de la métropole en matière d’économie et de rayonnement international. Et, à l’heure où les prix du mètre carré se situent déjà bien au-delà de ce que beaucoup de ménages sont capables de payer, le rééquilibrage de l’offre et de la demande est devenu une nécessité pour permettre aux habitants - actuels et futurs - de se loger dans des conditions acceptables. La prise en compte de ces paramètres avait conduit à fixer l’objectif de 150 000 logements à construire au cours des 20 prochaines années (soit une moyenne annuelle de 7 à 8000 constructions nouvelles !).

Or, pour offrir davantage de logements aux habitants d’un territoire donné, les termes de l’alternative sont les suivants : soit on construit là où il y a déjà des logements (en exploitant autant que possible les interstices, les « dents creuses », etc. dans la ville centre, la banlieue et les bourgs de l’agglomération), soit on récupère les espaces verts ou agricoles disponibles, à l’intérieur de ce territoire ou à l’extérieur (dans le périurbain et au-delà). Ces deux dernières options sont a priori écartées : la première aurait pour conséquence de sacrifier des espaces réservés à la nature et l’agriculture indispensables à la biodiversité et à la qualité de vie des habitants, la deuxième reviendrait à encourager un étalement urbain que l’on cherche au contraire à contenir (notamment à cause de ses effets sur les déplacements en voiture).

La première solution, qui implique donc de densifier, s’impose donc. C’est celle qui a été affirmée dans le SCOT et rappelée comme cadre des discussions en cours sur l’élaboration du PLUH. Pourquoi les habitants rejetteraient-ils l’évidence de ce choix ?

Serions-nous ici face à un cas de conflit entre l’intérêt général, porté par la Collectivité et ses experts (urbanistes, architectes, promoteurs, aménageurs…), et les intérêts individuels ? Ces intérêts, que les dits experts réduisent souvent au « rêve de la maison individuelle » dont l’ampleur est régulièrement confirmée par des sondages d’opinion, sont-ils incompatibles avec ceux de la métropole accueillante et ouverte que l’on doit bâtir pour le bien de tous ? Les chiffres annoncés, qui justifient la densification, sont-ils contestés ? Sont-ils contestables ? S’agit-il d’un problème de communication ?

Ce que l’on sait de la densification et de son acceptabilité

Dans le dossier consacré à la densité et paru en 2010 dans la revue Etudes foncières2 , Eric Charmes précise que la manière dont nous percevons et valorisons la densité n’a pas grand-chose à voir avec son niveau objectif (qu’il s’agisse de densité bâtie ou de densité de population3 ). Bien souvent, on se focalise à tort sur le repoussoir de la densité que sont les grands ensembles construits dans les banlieues, alors que ce type d’habitat est en réalité très peu dense. A l’inverse, l’habitat haussmannien dans les quartiers anciens, qui reste très valorisé, affiche un niveau de densité bâtie parmi les plus élevé. A partir de ces exemples, il fait ainsi la démonstration que les perceptions dépendent à la fois :

•    Des formes architecturales et des types d’habitat (collectif ou individuel, neuf ou ancien), qui prennent des formes très variées selon les contextes (ville centre, centre bourg, banlieue, village, zone pavillonnaire, etc.). D’un point de vue technique, Eric Charmes explique qu’il est tout à fait possible d’atteindre des niveaux de densité élevés avec des formes bâties attractives, y compris avec de l’habitat individuel (un habitat pavillonnaire en bande est beaucoup plus dense que la plupart des grands ensembles de banlieue).

•    Du lien avec le cadre de vie et la centralité, c’est-à-dire les effets induits par cette densité (plus de services, d’animation, d’accès aux transports, ou à l’inverse plus de bruit, de pollution, manque d’espaces verts…). Quand elle est positive, la densité n’est pas recherchée pour elle-même, mais pour les effets qu’elle produit.

•    Du fait que les gens l’aient au départ choisie ou au contraire qu’ils la subissent sans avoir la possibilité de faire autrement.

La densité ne se limite donc pas à des questions architecturales. Pour que les ménages soient attirés par des environnements denses et apprécient d’y habiter, il faut que ceux-ci soient suffisamment animés et accessibles. Car, comme le dit Vincent Fouchier,  densifier un territoire implique d’avoir en parallèle une vraie stratégie de projet urbain, en ne jouant pas uniquement sur le nombre de logements mais en intégrant l’ensemble des fonctions urbaines (accessibilité, services, qualité des espaces publics, etc.) : « On ne peut pas se contenter d’augmenter les coefficients d’occupation des sols ou les capacités de construire dans un plan local d’urbanisme et attendre que ça se passe »4.
On notera que ces recommandations avaient déjà été formulées par le Conseil de Développement du Grand Lyon, qui publiait dès 20095  une série de conclusions parfaitement claires et pertinentes sur les conditions d’une densification réussie : la nécessité de prendre en compte les caractéristiques et l’identité des quartiers pour proposer des réponses spécifiques,  l’attention à apporter aux services et à la desserte en transports, à la qualité des espaces de vie urbaine (parcs, jeux d’enfants, lieux de rencontre…)  dans un paysage qui reste suffisamment agréable (avec un minimum de vue, de nature, etc.).

Comment comprendre autrement que ce soit là où la densité est objectivement la plus élevée, c’est-à-dire dans le centre des villes, que les prix du logement soient les plus élevés  ? Et s’ils le sont, c’est bien parce que beaucoup aspirent à y habiter.
La densité et l’intérêt collectif ne s’opposent donc pas a priori aux intérêts  individuels… à condition de se donner les moyens de mettre au jour, de comprendre et de prendre en compte les aspirations des habitants.

Prendre en compte la diversité des aspirations résidentielles

Comprendre les aspirations des habitants, c’est être capable de dépasser notre propre subjectivité et nos préjugés, et c’est accepter de concevoir que les habitants ne forment pas un tout homogène. Car il est évidemment simpliste, et surtout inopérant, de raisonner sur une représentation générale et décontextualisée des habitants (par exemple lorsque l’on dit «  On sait bien que ce que les gens veulent au fond, c’est leur maison individuelle avec un jardin et une clôture »).

Nous avons eu l’occasion de réaliser un certain nombre d’études sur la question des choix en matière de logement et des trajectoires résidentielles, s’appuyant le plus souvent sur des entretiens individuels (exploratoires ou semi-directifs) et, quand il s’agissait de recueillir des réactions à des projets spécifiques, sur l’animation de focus groups.

Alors oui, nous avons effectivement identifié des profils de ménages qui valorisent avant tout la tranquillité, la proximité de la nature et l’isolement vis-à-vis des voisins, et pour qui la maison individuelle avec jardin privatif constitue l’idéal en matière de logement. Ils habitent généralement dans la banlieue ou dans le périurbain, ou iront y vivre dès qu’ils le pourront. Notons au passage que s’il y a peu de chances que ces gens-là viennent peupler le centre des villes ou des bourgs de l’agglomération, des chercheurs proposent aujourd’hui des démarches et des solutions adaptées à la densification des zones pavillonnaires6 .

Mais nous avons aussi identifié d’autres profils, qui recherchent avant tout un compromis acceptable entre les avantages que procure la densité (l’animation et la proximité des services et des loisirs, l’accès à l’offre culturelle, l’accès aux infrastructures et services de transports, etc.) et la recherche d’un minimum de tranquillité et de contact avec la nature. Nous sommes aujourd’hui convaincus qu’à condition de bien les prendre en compte, les aspirations, les modes de vie et les valeurs des personnes correspondant à ces profils sont parfaitement compatibles avec le modèle résidentiel aujourd’hui promu par une collectivité comme le Grand Lyon.

Sur ce modèle, il nous parait donc nécessaire d’éclairer les objectifs de production de logements par des éléments qualitatifs, en s’appuyant sur le vécu des habitants et de ce à quoi ils aspirent en matière d’habitat au sens large, c’est-à-dire tout ce qui englobe leur logement et le cadre du territoire dans lequel il s’inscrit.

Au-delà, pour bien comprendre la nature du rejet constaté sur certains territoires, il serait sans doute intéressant de clarifier les contextes et les situations dans lesquels la densité a été bien acceptée ou au contraire rejetée (et par qui).

De la compréhension à l’empowerment des habitants

Il sera de moins en moins possible d’accompagner la densité en se contentant de le justifier par des objectifs d’intérêt général trop éloignés du quotidien des habitants. Pour préparer les réunions publiques de chaque commune, les techniciens du Grand Lyon se sont bien entendu attachés à quantifier et qualifier les besoins de chaque territoire à partir de données locales, mais cela n’a apparemment pas suffi pour convaincre. Sans doute faut-il d’ailleurs proscrire le terme de densité, parce qu’il est chargé de connotations négatives qui peuvent être trompeuses si on ne fait pas l’effort de le contextualiser.

Nous proposons de privilégier les vocables « d’intensité » ou « d’intensification », préférés par de nombreux urbanistes, parce qu’ils renvoient davantage aux effets positifs de la densité sur l’animation, les échanges, les activités…, bref sur tout ce qui contribue à la rendre la ville plus vivante.

Nous avons plaidé, dans cet article, pour une prise en compte plus approfondie et plus systématique du vécu et des aspirations des habitants. C’est un préalable nécessaire si l’on veut pouvoir leur proposer des solutions conformes à leurs attentes.

Au-delà, on pourrait même se saisir de cette question pour repenser la collaboration avec les citoyens pour la fabrique de la ville. C’est tout le sens de la démarche proposée par Alain Renk et son projet « Villes sans limite »7 .
En complétant, sans les remplacer, les méthodes classiques de programmation et de concertation, l’outil développé par Villes sans limite apporte une réponse originale et concrète pour « un urbanisme collaboratif ». En utilisant le support de tablettes numériques équipées d’une application spécifique (qui permet notamment d’intégrer des photos du quartier et simuler des réalisations en fonction d’arbitrages sur de nombreux critères : densité, nature, mobilité, vie de quartier…), les habitants  peuvent interagir avec les architectes, les urbanistes et les élus tout au long d’un processus d’empowerment complet, avec alternance de temps de rencontres, de co-conception, de médiation, de partage des résultats… Ils peuvent ainsi révéler leurs préférences sur des variantes réalistes et contextualisées, comprendre et accepter qu’on ne puisse pas satisfaire tous les objectifs à la fois (choisir, c’est renoncer), et au final s’approprier un projet qui sera devenu aussi le leur.
Nul doute qu’avec le programme de constructions qu’il faut encore réaliser dans la métropole, on puisse trouver des terrains favorables pour ce type d’expérimentation et montrer qu’en matière d’habitat, le Grand Lyon continue d’innover et d’apporter des solutions nouvelles.1- Plan Local de l’Urbanisme et de l’Habitat
 2- Etudes foncières n°145, mai juin 2010.
 3- La densité peut en effet s’apprécier différemment selon que l’on parle de densité bâtie (coefficient d’emprise au sol multiplié par le nombre de niveaux), de densité de la population, de densité résidentielle (nombre de logement), de densité d’activité humaine (nombre d’habitants et d’emplois), etc. Autant de mesures qui peuvent aboutir à des analyses d’une même réalité parfois très différentes.
 4- Vincent Fouchier, Directeur adjoint de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme de l’Ile de France, interviewé dans le n°145 d’Etudes foncières, mai juin 2010
 5- « Pour une approche citoyenne de la densité urbaine », document téléchargeable sur le site du conseil de Développement et sur Millénaire 3
6- Voir notamment le projet de recherche BIMBY (Build in my back yard), qui consiste à promouvoir et encadrer une densification progressive du tissu pavillonnaire, en s’appuyant sur des réponses à la fois simples et originales aux besoins des habitants (loger un parent dépendant sur leur terrain, sous louer une partie de leur maison, etc.) :

7- http://unlimitedcities.org/