Les HCL, instigateurs d'un urbanisme novateur

Pourquoi et comment les Hospices Civils de Lyon sont-ils devenus un propriétaire foncier incontournable ?
C’est à cause de leur vocation d’organisation charitable. L’Hôtel Dieu et l’hôpital de la charité demandaient aux bourgeois lyonnais de faire des dons dans le cadre de la foi catholique : cela a très bien marché pendant des siècles. Beaucoup de bourgeois et de nobles lyonnais ont donné de l’argent, des bijoux… mais aussi des terrains. Beaucoup de ces domaines se trouvaient sur la rive gauche du Rhône. Les hospices ont complété ces terrains par des séries d’achats et de ventes afin de se constituer un vrai domaine cohérent. Ils ont réussi a avoir un domaine immense, à l’époque, exclusivement rural. A cette période, les Hospices Civils possèdent le tiers de la ville : toute une partie de la rive gauche du Rhône, de la Guillotière et jusqu’au futur Tonkin à Villeurbanne. D’abord peu utilisés car inondables, ce n’est qu’au fur et à mesure de l’endiguement du Rhône que ces terrains deviennent extrêmement prometteurs car situés sur la zone d’expansion de Lyon au XIXe siècle, une ville qui étouffe dans ses remparts et explose économiquement.

Les HCL deviennent donc un véritable acteur de développement urbain ?
Les hospices mettent en place des moyens pour gérer ce territoire. Ils rédigent et dessinent tous les jours ce qui se passe sur leurs terrains. Ils vont croiser des savoirs sur l’ensemble de la fabrication d’une ville, un savoir bien plus important que celui que pourrait avoir un promoteur, un architecte ou un commanditaire, qui ont des connaissances morcelées. Je pense qu’en Europe, on n’a pas beaucoup de cas comme celui là. Pour gérer leurs terrains et transmettre leurs savoirs – ça se passe sur deux siècles – ils vont noter jour après jour : la moindre inondation, location, revente construction, ouverture de voie, plantation d’arbres, les vols….tout va être marqué !

Comment est née la gestion locative du territoire par baux ?
Quand les hospices ont à gérer un territoire qui est rural, tout naturellement, ils vont se retourner vers des modes de gestion ruraux c’est-à-dire le fermage, la location à court terme de terrains pour la culture. Ils louent les terrains à 3 ans, 5, 9 ans. Au fur et à mesure de l’urbanisation, ils se rendent compte que s’ils louent à 9 ans, les gens ne vont pas investir puisque au terme de cette période, le terrain ne leur appartient plus. Ils ne vont donc construire que des petites baraques. Les hospices civils expérimentent et se disent « si on loue à plus long terme, peut être qu’on pourrait avoir des gens qui investiraient de l’immobilier de meilleur qualité ». Une double politique va alors se mettre en place : la location et la vente. Des baux à long terme se mettent en place : 15-18 ans puis 45 ans et jusqu’au fameux baux emphytéotiques de 99 ans.

Comment est structuré le domaine foncier des HCL ?
D’un côté, ils continuent à louer leurs terrains de manière à ne pas briser leur capital, c’est-à-dire pouvoir toujours les récupérer. Parallèlement ils vendent quand des terrains sont « mûrs ». Sur ces terrains vont se construire des immeubles bourgeois de très bonne qualité et par contre coup, cette technique va donner de la valeur aux terrains alentours. Ce qui tire l’urbanisme, ce n’est pas tellement les terrains ou le dessin des voies, c’est avant tout l’immobilier. Ce qui donne de la valeur à un terrain, c’est ce qui est construit dessus. C’est étonnant, on pourrait penser que c’est la position du terrain, etc. et bien non, en tous cas à cette époque là, c’est d’abord ce qui est construit dessus qui donne la valeur au terrain. Dans le cas des ventes, les hospices se rendent compte que les clients veulent toujours acheter la même chose. Les terrains qui connaissent le plus de succès sont le long des voies larges, (avenue de Saxe), le long du Rhône parce qu’il y a l’air et la lumière, une belle vue et les terrains qui sont aux angles parce qu’on a la plus belle exposition. Par contre, les terrains situés le long des rues étroites se vendent beaucoup moins bien…et ce qui ne se vend pas du tout, ce sont les cœurs d’îlots. A l’intérieur de l’îlot, en général, on construit des entrepôts…Dans un premier temps, les parcelles sont vendues unes à unes et donc il faut attendre plusieurs années voire dizaines d’années pour que l’îlot soit tout vendu.

Vous décrivez donc l’îlot à cour commune comme une invention lyonnaise ? Comment cette forme urbaine est-elle apparue ?
Les îlots à cour commune ne sont qu’une partie de la politique des Hospices Civils de Lyon mais c’est le résultat urbanistique le plus spectaculaire. Comment vendre l’ensemble de l’îlot ? Comment ne pas être confronté au cœur d’îlot invendable ? C’est à partir des très grandes connaissances des mécanismes urbains que devient une évidence que si on fait un jardin dans ce cœur d’îlot, celui ci va donner une valeur supplémentaire à l’ensemble. On aura alors deux sources de plus-value : la cour intérieure, associée avec la bordure de voie. Ce système va constituer des ensembles extrêmement convoités et donc extrêmement chers. J’ai recherché l’origine de cette histoire et j’ai été un peu déçue car il n’y a pas de traces dans la presse de cette découverte sur la cour commune. La forme urbaine et architecturale existe ailleurs et depuis très longtemps (chez les Romains par exemple). Par contre, les Hospices Civils ne sont pas allés puiser ce modèle ailleurs, il a émergé naturellement de leurs savoirs faire et grâce au diagnostic de leur domaine. La cour commune a du être inventée en 1884 autour d’un architecte responsable du domaine. Ils ont expérimenté, fait un modèle de première cour commune sur la rive gauche du Rhône. Convaincus, ils ont essayé de systématiser ce modèle. 

Vous écrivez que le statut de la cour commune est  « une innovation des hospices, qui anticipe de 40 ans les principes de la copropriété » ?
Dans le prix de l’immeuble il y a une partie du prix qui correspond à une contribution à la cour, partie commune. En 1880, c’est très novateur car le principe de co-propriété ne va se développer que dans l’entre-deux-guerres !

Est ce que des contraintes écrites perpétuent la cour commune ?
Oui, elles existent encore dans les actes de vente, c’est encore respecté. Les Hospices Civils imposent une forme urbaine dans les mécanismes de vente. Par exemple, ils vendent un îlot entier mais avec un dessin préalable dont la cour commune. Une fois achetés, ces îlots sont construits très rapidement (3 ans environ) et vendus. Les immeubles sont revendus les uns après les autres, c’est une opération classique de « promoteur ». Ce n’est pas une vente à l’appartement mais une vente à l’immeuble.

La naissance puis la perpétuation des cours communes sont donc plus liées à une accumulation d’expériences et de pragmatisme qu’à l’application d’une réglementation ?
Oui, c’est une supposition, pour moi c’est plus de l’oralité, c’est plus une connaissance de terrain. Pour une bonne raison : on ne les trouvent pas tellement ailleurs ces cours communes. Il y en a quelques unes sur la Presqu’île mais très peu et pas sous cette forme là. C’est surtout lié à une gestion du sol qui permet de libérer en une seul fois un îlot entier, ce que ne permet pas une gestion classique, qui libère à la parcelle. Ici, grâce à ce statut du terrain des hospices civils on a la possibilité de travailler à l’îlot, c’est tout à fait exceptionnel. Ces cours communes n’ont jamais fait l’objet d’aucun article, aucune critique, personne ne sait apparemment rendu compte qu’il y avait là une révolution urbaine en train de se faire sous leurs yeux. C’est tout à fait étonnant ! Les Hospices Civils ne communiquent pas dessus, ils cachent. Parallèlement, il y a une espèce de tradition qui est transmise : le modèle s’est perpétué, en particulier sur la rive gauche du Rhône. Les architectes ou les promoteurs connaissent tout naturellement les cours communes des Hospices Civils : certaines sont bien arborées avec de très beaux jardins à la française ou des jardins anglais…Lorsqu’on a continué à lotir les terrains de la rive gauche, même si les îlots n’étaient pas la propriété des Hospices Civils, les acteurs ont repris ce modèle. Quand la voiture est arrivée après la deuxième guerre mondiale, des parkings ont été installés sous la cour commune qui redonne de l’air et de la lumière à tout l’immeuble. On a de superbes exemples dans les années 1960-70 avec par exemple des tennis à l’intérieur…
Les baux à 99 ans ont-ils été également inventés par les hospices ?
C’est un petit peu comme la cour commune, c’est un système que l’on retrouve ailleurs, en particulier en Angleterre mais je suis à peu prêt persuadée que les Hospices Civils n’en avait pas la connaissance. Comme pour les cours communes, c’est un choix issu d’un savoir faire, d’une expérience. 

Comment vieillit cette typologie urbaine composée de l’îlot et de la cour commune ?
Ça perdure encore aujourd’hui. Il y a des acteurs qui font des cours communes tous les jours d’autant plus que certains îlots des hospices qui ont été loués ont des bâtiments devenus vétustes : quand il y a eu des locations à 100 ans. Donc il y a de nouveau une série de location ou une vente, car des îlots  peuvent être rasés. On a donc l’opportunité de travailler sur l’ensemble de l’îlot. Dans 90% des cas, on arrive à la même conclusion que les hospices : c’est le meilleur modèle.

A quel moment la laïcité prend le dessus sur le pouvoir religieux aux hospices civils ?
On le voit apparaître avec l’arrivée des médecins. A la fin du XIXe siècle, des gens comme Gailleton, Herriot sont des médecins. C’est une nouvelle partie de la société qui émerge. C’est la « bourgeoisie éclairée ». Il y a une mutation au niveau social, une nouvelle classe, la classe moyenne issue des enseignements de la république etc. et cela se transpose à l’intérieur des HCL. Les premiers médecins vont prendre le pouvoir petit à petit par rapport aux nobles. L’arrivée de cette classe sociale ne change pas grand chose à la gestion foncière et immobilière. Je me disais qu’avec l’arrivée des médecins, avec la sensibilisation à l’hygiène : ils vont certainement lancer l’habitat social…eh bien non ! Pourtant l’hygiénisme est très présent dans l’îlot à cour commune : circulation de l’air et de la lumière, suppression des petites cours, destruction des cœurs d’îlots construits. Ceci apparaît dans tous les contrats de vente. Ce sont des termes liés de l’hygiénisme et issus de la réflexion médicale, de l’arrivée des médecins.

Est ce que le fait que le propriétaire foncier soit un acteur de la santé a joué pour faire avancer les idées hygiénistes ?
En ce qui concerne les cours communes, absolument. Pour le reste non : à partir du moment où les HCL louent leurs terrains, les gens qui construisent dessus dressent souvent des baraques. On leur reproche beaucoup.

C’est donc assez paradoxal : l’îlot à cour centrale est inspiré des thèses hygiénistes - les hospices favorisent l’amélioration de la cité - et en même temps, une grande partie de leur patrimoine en location ne favorise pas des opérations urbaines de qualité ?
Tout à fait. Et quand toute une partie des lyonnais, la partie républicaine et progressiste à la fin du XIXe siècle va lancer la réflexion sur l’habitat social, sur les HBM (habitat à bon marché)…très curieusement, les Hospices Civils sont absents de ce débat. A mon avis, la cause est politique : on est devant les deux grandes factions lyonnaises traditionnelles : d’une part les républicains progressistes avec des gens comme Gailleton, Herriot, Tony Garnier qui lancent ce débat là sur l’hygiénisme et surtout sur l’habitat social et de l’autre côté, on a des gens plutôt de droite qui ont eux aussi alimenté cette thématique par le biais de la charité, des catholiques éclairés qui vont créer les cités comme les cités de l’enfant Jésus, etc. Les hospices sont assez frileux. Mon analyse c’est qu’à ce moment là (fin XIXe et début XXe) où il se passe le plus de choses intéressantes, les hospices sont paralysés par de très gros problèmes financiers.

Il n’y a donc pas de filiation directe entre les HCL et Edouard Herriot, Tony Garnier, la SFU ? ni de liens entre l’hygiénisme des hospices et celui de la filière progressiste ?
Pas du tout, au contraire. Ce sont deux milieux qui s’affrontent quelque part. Il y a toute une partie des catholiques éclairés lyonnais, liés aux hospices, qui sont les premiers à s’intéresser à l’indigence, à la pauvreté. Il vont beaucoup créer sur la rive gauche des lieux d’accueil des enfants abandonnés ou pauvres. Ils sont les premiers à faire quelque chose pour ces populations là. Après, il va y avoir en effet une grande réflexion sur l’hygiénisme, sur l’habitat social, etc. où on voit parfois se croiser les mêmes personnes mais pas forcément. C’est complexe et il faut se garder de dire blanc ou noir, d’un côté les progressistes qui s’intéressent aux pauvres et de l’autre côté…non !

C’est un peu la fin d’une époque avec la montée du pouvoir municipal ?
Oui, le pouvoir municipal monte. Au XIXe siècle, les Hospices Civils sont un Etat dans l’Etat. Ils ont une puissance et une richesse fabuleuse exerçant un contre-pouvoir par rapport à la mairie….mais c’est aussi un marche-pied pour arriver à la mairie : les présidents des Hospices Civils deviennent des maires…A la fin du XIXe siècle, les HCL se trouvent réellement en difficulté financière. Les HCL sont très en retrait dans le débat lyonnais sur l’urbanisme qui est, sans doute, à la fin du XIXe siècle et au début du XXe siècle l’un des plus riches de France voire peut être d’Europe avec les revues comme La construction lyonnaise, des architectes comme Tony Garnier, des expositions comme celle de 1914, des grands maires comme E. Herriot…

Tous ces courants ne sont pas nés spontanément. Est ce que c’est grâce au « terreau » préparé par le foncier des HCL ?
Peut être… mais les liens ne sont pas évident à faire. J’ai épluché toute La construction lyonnaise  pour chercher des choses sur la politique urbaine des hospices civils et sur la création des parties communes. J’ai trouvé très peu de choses…à part des critiques de la politique urbaine des HCL. A cette jonction du siècle, il y avait une richesse du débat public. Il y avait une émergence de beaucoup de choses…

Ce qu’on appelle à tort ou à raison l’école lyonnaise en urbanisme ?
Oui à raison. Ce n’est pas née de rien, les Hospices Civils y ont contribué mais indirectement. Les hospices n’ont jamais signé dans La construction lyonnaise et celle-ci n’a jamais fait l’apologie des cours communes alors que c’est une idée géniale. C’est complexe et c’est une histoire souterraine qui a du se faire dans les cafés, restaurants, couloirs, dont on n’a aucune trace.

Y a t’il des relations entre la mise en place de la réglementation en urbanisme lyonnaise et l’expertise urbaine des HCL ?
A priori aucune. J’ai beaucoup étudié les différents acteurs qui vont intervenir pour mettre en œuvre ce règlement. Un médecin est une personne qui va beaucoup influencer la forme urbaine en disant « je ne veux plus les petites cours obscures qui entraînent la tuberculose… » mais ce n’est pas lui qui va dessiner les profils qu’on va imposer lors du règlement. L’homme de l’art va mettre en œuvre le règlement, le dessiner et le concevoir au niveau formel. On a vraiment deux types d’acteurs extrêmement différents. Dans tous les acteurs que j’ai vu intervenir, à aucun moment je n’ai vu les gens des hospices. Ils sont complètement laissés en marge. Les hospices se voient contraints d’appliquer le règlement comme tout constructeur et tout possesseur de foncier, on ne leur demande pas leur avis.

Quelles ont été les relations entre les HCL et les pouvoirs municipaux concernant l’utilisation du foncier ?
A chaque fois que la ville de la Guillotière puis ensuite la ville de Lyon vont vouloir créer par exemple de la voirie, des bâtiments publics, écoles, des églises ils vont aller négocier avec les hospices et leur faire savoir que ce serait très intéressant pour leurs terrains d’avoir un bâtiment public (ce qui est vrai d’ailleurs). Que vont faire les hospices ? Soit ils vont donner le terrain, soit ils vont le vendre à bas prix. Tous les aménagements de qualité de la rive gauche, y compris le magnifique parc de la Tête d’or, n’ont pu s’installer que grâce aux Hospices Civils. Ils ont été un partenaire essentiel de tout ce qui s’est passé sur la rive gauche.

Au XXe siècle, il n’y a que des grosses opérations de type ZAC qui modifient la morphologie de la rive gauche en allant jusqu’à regrouper plusieurs îlots ?
Oui, ce n’est pas anodin. Avec les hospices, c’est facile, il suffit d’attendre la fin des baux, ou renouveler avec des baux plus courts. Personnellement, le fait de regrouper 4 îlots et de condamner 4 voies publiques comme on a fait pour le palais de justice me choque. On peut le faire dans ce genre de cas exceptionnel mais il ne faudrait pas répéter ça trop souvent sinon on va perdre une logique urbaine. On porte atteinte quelque part au patrimoine de cette forme en damier.