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Didier Ledocte : « L’occupation temporaire est devenue un outil pour la région bruxelloise »

Interview de Didier Ledocte

Portrait de Didier Ledocte
Coordinateur de la cellule Occupation Temporaire au sein de CityDev

L’occupation temporaire des bâtiments vacants se développe à Bruxelles depuis plusieurs années, notamment autour des enjeux de logement.

La dynamique est aujourd’hui à la reconnaissance et l’organisation de la pratique au niveau régional : charte, guichet unique, cartographie des espaces et volonté de structuration des acteurs sont au programme.

Retour sur cette dynamique expliquée depuis l’intérieur par Didier Ledocte, coordinateur de la cellule dédiée à l’urbanisme temporaire chez CityDev.bruxelles, bras armé de la région pour les grandes opérations de promotions immobilières.

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Date : 13/04/2021

Qui est CityDev et quel est votre rôle dans la région de Bruxelles ?

CityDev est le bras armé de la région pour faire des grandes opérations de promotions immobilières

Citydev.brussels est une administration parastatale (parapublique), créée en 1974, qui a longtemps été désignée comme la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale, et qui a changé de nom en 2013. Ses objectifs sont d’attirer et de maintenir sur le territoire régional des entreprises industrielles, semi-industrielles, artisanales et de services à haute valeur ajoutée, en leur offrant dans les infrastructures immobilières, autant des terrains que des bâtiments, à des conditions et prix intéressants. Nous proposons aussi aux particuliers des logements neufs subventionnés par la région bruxelloise.

Logo de citydev.brussels

Pour caricaturer, CityDev est le bras armé de la région pour faire des grandes opérations de promotions immobilières, mais avec un budget déconsolidé de la région qui nous donne une grande indépendance. Sur nos terrains ou ceux acquis en lien avec d’autres partenaires, comme la Société d’Acquisition Foncière par exemple, on développe des projets, on lance les marchés de promotions, on sélectionne les opérateurs via un cahier des charges et on encadre leurs projets via une cellule d’architectes. Dans de très petits projets, on fait même du suivi de travaux. On est missionné pour produire des logements conventionnés acquisitifs et des opérations pour le maintien de l’activité productive.

Pas d’occupation temporaire dans votre ADN donc à l’origine ?

Non, l’occupation temporaire est une toute nouvelle mission qui vient d’être inscrite dans notre contrat de gestion avec la région. Cependant, l’occupation temporaire ce n’est pas nouveau, ça prend de nombreuses formes et ça a explosé un peu partout, notamment en Allemagne à Berlin, aux Pays-Bas à Amsterdam et en Belgique aussi à Anvers, Gand, Namur ou Liège. À Bruxelles, il y a plusieurs acteurs qui évoluent depuis un moment dans ce champ et sous divers statuts.

Qui sont ces acteurs qui s’intéressent aux occupations temporaires ?

Avec la reconnaissance politique et régionale de l’occupation temporaire, cela devient de plus en plus structurant dans nos activités

Il y a des acteurs historiques et militants comme la Fédération Bruxelloise Unie pour le Logement et l’association 123 Logements qui ont beaucoup travaillé sur le sujet. L’hébergement est une entrée forte et ancienne sur l’occupation temporaire à Bruxelles.

Il y a aussi des structures spécialisées dans la gestion de sites et leur activation, comme l’association Communa tournée plutôt sur l’hébergement, l’entreprise Entrakt qui cible plutôt le culturel, le commercial voire le productif, ou Permanent qui regroupe plus de 60 associations du milieu audiovisuel flamand.

Il y a des grands propriétaires également qui s’y mettent comme CityDev bien sûr, mais aussi l’Institut Bruxellois pour la Gestion de l’Environnement (IBGE), Bruxelles Environnement, ou la Régie Régionale, le bras immobilier de la région. Eux travaillent sur l’occupation temporaire pour optimiser la gestion de leurs biens ou lancent des appels à manifestation d’intérêt pour occuper une partie de leurs espaces via des associations ou des initiatives citoyennes. Il y a aussi les communes qui s’y mettent et récemment, la ville de Bruxelles a lancé un appel à manifestation d’intérêt sur un immense bâtiment de plusieurs milliers de mètres carrés en cœur de ville. Et puis il y a des initiatives locales, des petites associations comme l’Agence pour l’Utilisation Responsable des Ressources Actuelles (AURRA), qui se constituent pour occuper temporairement un bâtiment juste parce que des personnes ont repéré le potentiel du lieu.

À CityDev, on a toujours un peu fait de l’occupation temporaire en mettant à disposition des espaces vacants pour des associations avec peu de moyens par exemple, qui s’installent parfois très longtemps ou qu’on accompagne à la sortie vers d’autres produits comme nos parcs Très Petites Entreprises. Mais avec la reconnaissance politique et régionale de l’occupation temporaire, cela devient de plus en plus structurant dans nos activités.

L’occupation temporaire prend une place de plus en plus importante dans vos activités ?

Nous sommes aussi propriétaires de petits bâtiments dans lesquels on fait de la location pour des très petites entreprises

Historiquement, on a essayé de répondre à des besoins à partir de locaux ou terrains vacants existants autour de nos trois grandes formes d’intervention sur le territoire que sont le logement, l’activité et les projets mixtes.

On pratique l’emphytéose sur notre foncier ou sur du foncier qu’on achète et dont on reste propriétaire pour favoriser des projets d’implantation de certaines entreprises productives en ville. Avant de trouver la bonne entreprise pour louer le terrain, on essaie de mettre une occupation temporaire sur une durée de 6 mois à 2 ans environ, renouvelable. C’est la ligne de conduite qu’on s’est fixée pour le moment mais elle va évoluer dans un avenir proche avec la dynamique qui se passe sur l’occupation temporaire à l’échelle régionale.

Nous sommes aussi propriétaires de petits bâtiments dans lesquels on fait de la location pour des très petites entreprises, pour de l’activité productive ou des fablab autour de 100 m², pour des centres d’entreprises avec des bureaux de 30 à 40 m². Dans certains de ces bâtiments vacants, on peut parfois implanter de l’activité temporaire avec des conventions d’occupation de 2 ans, où les occupants ne paient qu’une indemnité qui couvre les taxes immobilière, communale, foncière et autres, au prorata de la surface. On ne gagne pas vraiment d’argent.

Et puis on a de plus importantes occupations, notamment quand on achète des bâtiments et des terrains pour faire de la création de logement. Le temps d’acquérir le terrain, d’avoir un permis de construire, de trouver un développeur ou un promoteur et de démarrer le chantier, il se passe environ 4 à 5 ans. Dans cette période, on essaie d’activer les lieux en installant des occupants ou des activités.

Quels sont les objectifs de l’occupation temporaire pour CityDev ?

Dans les milieux denses, les gens vont vite critiquer si l’espace n’est pas entretenu, s’il y a un squat qui s’installe, si des soirées y sont organisées, etc

L’occupation temporaire nous permet de ne pas laisser de bâtiment inoccupé qui crée de la nuisance dans le quartier. Dans les milieux denses, les gens vont vite critiquer si l’espace n’est pas entretenu, s’il y a un squat qui s’installe, si des soirées y sont organisées, etc. En tant que développeur on ne peut pas se permettre d’alimenter ce que certains ont appelé la « bruxellisation », quand la ville est livrée à des promoteurs qui laissent pourrir des terrains et dégradent le cadre de vie des habitants.

L’occupation temporaire nous permet aussi de tester certaines activités et préfigurer le projet futur, par exemple en évaluant si certaines activités fonctionnent bien ou pas, si on les met à certains endroits. J’ai un atelier de vélos qui s’est installé dans une ancienne usine de tabac, qui me semblait bien desservie mais leurs camions n’arrivent pas à accéder jusqu’à eux. On est en train de revoir le projet.

L’occupation temporaire s’inscrit donc dans les processus de projet ?

Il y a des sites de plus grande ampleur, dont l’occupation permet de donner à voir de grandes transformations à venir de larges zones urbaines

Oui, de différentes manières. On peut s’appuyer sur l’occupation temporaire pour faire de la communication sur le projet qui arrive, et de la participation pour travailler avec les habitants et non pas venir imposer un projet déconnecté du quartier comme on a pu faire dans le passé. On a fait un appel à manifestation d’intérêt pour de l’occupation temporaire sur des bâtiments avec des petits gestionnaires pendant 2 ans comme comme les projets BridgeCity et MeetCity. Ce sont des écosystèmes qui sont connectés au quartier avec une ressourcerie, un fab-lab, une association promo-jeune, une salle de boxe, une salle de sport, des petites activités qui ont un effet local et permettent une appropriation par le quartier du futur projet. On a aussi implanté deux unités d’habitation mobiles pour accueillir des personnes sans-abris sur un terrain vide dans une action plus large baptisée Opération 400 toits.

Et puis il y a des sites de plus grande ampleur, dont l’occupation permet de donner à voir de grandes transformations à venir de larges zones urbaines. C’est le cas de studio City Gate, une occupation sur 22 000 m² dans une ancienne usine pharmaceutique qui est restée sur le marché pendant au moins 7 ans. En tant que pouvoir public, on l’a rachetée pour faire un très grand projet mêlant logement social et conventionné, une école et un groupement d’activités productives. On a fait un appel à manifestation d’intérêt et on a mis un gestionnaire, Entrakt, qui a mis le bâtiment en condition pour accueillir du public et des activités : il y a un potager, des petites entreprises, des événements, etc. Cela fait 4 ans qu’il y a un écosystème qui s’est mis en place. Entrakt est constituée en entreprise dont le but est de gagner de l’argent, et cela a pu faire débat dans les médias bruxellois.

Les occupations temporaires ont tendance à se multiplier. Toutes les semaines on reçoit entre deux et trois demandes d’occupation temporaire, et généralement on a une Association sans but lucratif (ASBL) ou un collectif qui nous contacte chaque semaine à la recherche de locaux pour leur projet.

Comment se structure l’occupation temporaire à l’échelle de la région de Bruxelles et de quelle manière y prenez-vous part ?

Pour nous, l’objectif c’était d’abord d’être concret, de lancer des appels à manifestation d’intérêt, de se doter d’outils juridiques et techniques, de soutenir des financements pour sortir des sites occupés

Nous nous sommes dotés d’une cellule spécialisée au sein de CityDev. Elle a été créée pour porter nos activités d’occupation temporaire et répondre à un besoin interne de professionnalisation des méthodes, de capitalisation des expériences, de développement de conventions types et d’application de bonnes pratiques. Née au sein du département des projets mixtes, elle a aussi été créée pour répondre à une demande de la région qui, dans sa déclaration de politique gouvernementale, a défini la mise en place d’un guichet de l’occupation temporaire et nous a mandatés pour cela aux côtés de PerspectiveBrussel, l’unité de planification et d’analyse de la région bruxelloise.

Pour nous, l’objectif c’était d’abord d’être concret, de lancer des appels à manifestation d’intérêt, de se doter d’outils juridiques et techniques, de soutenir des financements pour sortir des sites occupés. Pour PerspectiveBrussel, l’objectif était davantage de se doter des outils pour comprendre et planifier stratégiquement l’articulation entre les occupations temporaires, le profil des quartiers et les besoins de la région. Il a fallu se comprendre pour bien conduire ensemble ce projet commun.

Y-a-t-il un lien entre ce guichet et la charte de l’occupation temporaire à l’échelle régionale ?

La CiReDe est parvenue à réunir différentes administrations autour de cette charte pour définir les bonnes pratiques en matière d’occupation temporaire

Ce guichet se construit en effet en parallèle d’une charte de l’occupation temporaire, dont l’initiative vient de la CiReDe, une plateforme mise en place dans le cadre du programme régional en Économie Circulaire pour lever les barrières techniques et administratives et développer l’économie circulaire. La CiReDe est parvenue à réunir différentes administrations autour de cette charte pour définir les bonnes pratiques en matière d’occupation temporaire, à la manière de la charte de Paris avec, par exemple, la transparence, une cartographie des espaces disponibles ou encore des coûts légitimes.

Le guichet de l’occupation temporaire doit servir cette charte qui le soutient en retour. En lien avec cette charte à laquelle nous avons participé, nous avons donc travaillé depuis un an avec PerspectiveBrussel pour faire au gouvernement des propositions d’organisation de ce guichet. Elles vont passer à la signature d’ici le mois de juin de cette année.

Quels sont les objectifs et l’organisation de ce guichet unique ?

Le guichet doit essayer de répondre au secteur du logement d’urgence, qui est fortement demandeur pour ouvrir toute une série de bâtiments vacants

Il doit notamment éviter certaines dérives de l’occupation dans des bâtiments vides. On veut éviter par exemple que des propriétaires privés utilisent un bail temporaire pour faire du logement de mauvaise qualité. C’est le problème des marchands de sommeils qui louent des logements à des prix inacceptables et dans des conditions d’hygiène lamentable. À ce titre, le guichet doit essayer de répondre au secteur du logement d’urgence, qui est fortement demandeur pour ouvrir toute une série de bâtiments vacants aussi bien publics que privés et qu’il a déjà bien identifié. À côté du logement, le secteur de l’activité économique, ainsi que celui de la culture, sont aussi demandeurs d’espaces disponibles à moindre frais au regard du nombre de bâtiments vides sur la région.

Pour servir les besoins en locaux disponibles, ce guichet doit devenir un centre de ressources et de mise en relation ouvert à tous les acteurs de l’occupation temporaire à Bruxelles, privés comme publics, pour développer la pratique sur toute la région. Il sera implanté sur un site physique avec une permanence et des ressources et aura un site internet pour faire converger les demandes et diffuser les informations. Il sera donc à la fois physique et numérique.

Le guichet aura pour tâche d’identifier et cartographier de façon transparente toutes les zones, à minima publiques, dans un cadastre unique, qui pourraient être mises en occupation temporaire et de les donner à voir aux intéressés en recherche de lieux. Il favorisera le développement de bonnes pratiques en proposant des modèles de conventions d’occupation types, des outils juridiques ou de gouvernance, ou des listes d’experts qui peuvent intervenir sur des domaines spécifiques, par exemple pour analyser la sécurité des bâtiments et faire des diagnostics de site.

En parallèle de cette dimension opérationnelle, le guichet a-t-il une vocation prospective ou de réflexion plus large sur l’urbanisme temporaire ?

Il y aura un groupe fiscalité pour analyser si certains occupants pourraient bénéficier d’une exonération de taxe

Oui effectivement, le guichet sera aussi une plateforme d’échange réunissant des représentants d‘administrations publiques, de collectifs bruxellois et d’ASBL invités à plancher sur différentes thématiques pour faciliter l’occupation temporaire sur la région.

Il y aura un groupe fiscalité pour analyser si certains occupants pourraient bénéficier d’une exonération de taxe. Il y aura un groupe cartographie pour mettre en place un cadastre unique des lieux vacants, publics dans un premier temps et pourquoi pas privé par la suite. Il y aura un groupe planification pour voir si l’occupation temporaire ne peut pas intégrer les contrats de quartier ou les contrats de renouvellement urbain par exemple. Il y aura aussi un groupe sur le cadre réglementaire qui suivra notamment le projet, très avancé, d’arrêté de dispense de certaines autorisations pour faciliter l’implantation d’activités à finalité sociale et temporaires au sein du Plan Régional d’Affectation des Sols. Nous ferons chaque année un retour sur ces travaux aux secteurs concernés.

Quelles seront les ressources financières de ce guichet ?

Le guichet sera un lieu d’échange d’informations sur les sources de financement privés et publics possibles pour les occupations temporaires

Le guichet aura un budget aux alentours de 450 000 €, qui va pour partie financer l’engagement d’un équivalent temps plein pour stimuler et encadrer les occupations, et pour une autre partie permettre de soutenir des occupations. Il va être réparti entre CityDev et PerspectiveBrussel en fonction des missions respectives.

Le guichet va aussi mettre en avant d’autres pistes de financement en région bruxelloise. Il y a des administrations qui soutiennent la mobilité ou l’environnement. Elles ont des appels à subventions qui vont être recensés pour soutenir les occupations temporaires. Par exemple, Bruxelles Mobilité soutient dans les communes certaines projets de réappropriation de l’espace public. Or beaucoup de communes n’ont jamais profité de ce financement, alors qu’elles déploient des aménagements temporaires de voirie en faveur de mobilités douces.

Le guichet sera donc un lieu d’échange d’informations sur les sources de financement privés et publics possibles pour les occupations temporaires.

Le financement est souvent un enjeu important des projets temporaires. Ce guichet va-t-il changer quelque chose pour CityDev ?

Nous n’avons pas demandé d’indemnité à certains gestionnaires parce que les frais de remise en état de bâtiments étaient importants

Dans les premiers projets d’occupation temporaire, CityDev n’a jamais mis d’argent public. Nous n’avons pas demandé d’indemnité à certains gestionnaires parce que les frais de remise en état de bâtiments étaient importants. Nous avons pris en charge des dépenses qui relèvent de la structure des bâtiments et de sa stabilité. Nous avons apporté des compétences techniques pour résoudre des problèmes en collaboration avec l’occupant.

Demain avec le guichet, CityDev et PerspectiveBrussel auront un budget pour aider à la mise en conformité aussi bien incendie, électricité, plomberie, etc. pour certains projets. Le guichet s’est aussi doté d’un budget de « stimulation » pour accompagner l’implantation de certaines activités dans des bâtiments particulièrement compliqués, mais qui vont avoir un tel effet sur le quartier qu’on est obligé d’investir de l’argent public dedans.

En quoi cette structuration de l’occupation temporaire à l’échelle régionale s’inscrit dans des stratégies de politiques publiques ?

L’occupation temporaire a aussi été mise au service des politiques de santé dans le cadre des mesures Covid en ouvrant des centres de vaccination dans des parkings par exemple

Dans chaque gouvernement il y a une déclaration de politique gouvernementale qui est la liste des choses à faire pour les cinq prochaines années. Le guichet est un objectif prioritaire pour soutenir diverses politiques régionales.

L’une des plus emblématiques, c’est celle de l’hébergement d’urgence. L’occupation temporaire s’est beaucoup développée à Bruxelles autour de ce besoin car il y a pas mal de personnes migrantes qui arrivent en ville et s’installent dehors. Depuis plusieurs années maintenant, l’occupation temporaire a été une solution pour héberger ces personnes. CityDev a mis à disposition, via une convention d’occupation temporaire, plusieurs bâtiments en ce sens.

Plus récemment, l’occupation temporaire a aussi été mise au service des politiques de santé dans le cadre des mesures Covid en ouvrant des centres de vaccination dans des parkings par exemple. Cela a permis aussi de combler en partie le déficit d’espaces de loisirs et de culture fermés à cause de la Covid, pour faire de la projection de film, et d’espaces culturels temporaires ou d’espaces sportifs par exemple.

L’occupation temporaire est aussi utilisée en accompagnement du développement urbain de Bruxelles. C’est un canal pour informer sur la transformation des quartiers comme à travers BridgeCity ou Studio CityGate. C’est aussi un levier pour activer quelque chose au cœur des grandes zones d’aménagement prioritaires où il va y avoir de grands développements futurs. Au lieu de les laisser à l’abandon, on essaie de mettre de l’occupation temporaire, comme au projet See U, une caserne de 40 000 m² à Ixelles occupée par plus de 100 porteurs de projets. Ce projet est tellement grand et compliqué que la région a même mis de l’argent directement sur le site pour avoir un gestionnaire qui puisse gérer son occupation.

Est-ce qu’il y a une forme de coordination de ces initiatives sur le territoire ?

Les communes se sont saisies de l’occupation

L’occupation temporaire est devenue un outil pour la région et les cabinets qui dépendent des ministres. La question de l’occupation temporaire est prise en main par le cabinet du vice-président. De leur côté, les communes se sont saisies de l’occupation. Il y a un donc vrai enjeu de planification et d’articulation des échelles qui est porté par PerspectiveBrussel.

Les occupations étant de plus en plus nombreuses et importantes en termes d’impact sur leur environnement direct, c’est de plus en plus fondamental d’anticiper ce qu’il va se passer lorsqu’elles n’y seront plus et d’avoir une vision sur le territoire. Le guichet unique doit participer à structurer l’occupation temporaire en tant qu’outils de développement local et régional.