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Mixité sociale et logement

Interview de Serge DERDERIAN

Président délégué de la commission des Promoteurs Immobiliers

<< La mixité sociale ne se décrète pas, il faut la fabriquer dans les esprits, pédagogiquement. >>.

Réalisée par :

Date : 30/05/2012

Propos recueillis par Catherine Panassier, le 30 mai 2012Interview réalisée dans le cadre de la démarche « Grand Lyon Vision Solidaire » sur le thème « Logement et mixité ».

Comment décririez-vous l’évolution de l’immobilier depuis la création de la FNAIM il ya plus d’une soixantaine d’années ?

La FNAIM est née après-guerre sous le nom de Fédération Nationale des Agents Immobiliers et Mandataires en vente de fonds de commerce. Aujourd’hui, FNAIM veut dire Fédération NAtionale de l’IMmobilier. L’évolution de cette dénomination est assez révélatrice du changement du contexte de l’immobilier dans notre pays. Il est important de se rappeler quelle était la situation des années d’après guerre. A l’époque, les personnes propriétaires de leur logement étaient très peu nombreuses. D’ailleurs lorsque l’on désignait quelqu’un par sa qualité de propriétaire, ce n’était pas dépourvu d’un certain émoi tant cette situation était celle d’une catégorie sociale jugée rare ou privilégiée. Rappelons-nous également qu’il n’y avait pas souvent de salle de bains dans les logements, que certains ne disposaient de toilettes que sur le palier, voire sur le demi-palier ; la mémoire collective se souvenait encore des marécages aux Brotteaux. Les immeubles étaient des immeubles de familles qui géraient le plus souvent elles-mêmes leurs « immeubles d’intérêt » (aujourd’hui on parle d’immeubles de rapport), avant de le confier à des hommes de loi, notaire ou avocat. Certains d’entre eux se sont progressivement spécialisés dans ces métiers de gestionnaires, d’administrateurs de biens qu’à Lyon nous avons coutume de dénommer régisseurs. Un nouveau métier était né, inimaginable cinquante ans auparavant.
Dans le même temps les quelques vendeurs de fonds sont devenus plus nombreux et ont voulu se regrouper pour fédérer leur travail.
Depuis, l’industrialisation des villes a entrainé un important exode rural et conduit à un fantastique développement du logement en termes de construction, mais aussi de résorption des taudis. La propriété s’est démocratisée. Les immeubles de famille ont été divisés en plusieurs lots acquis par différents propriétaires devenus des copropriétaires. Au développement des copropriétés a logiquement correspondu un développement de l’activité de syndic qui, progressivement et compte tenu de la complexité grandissante de cette activité, est devenue essentiellement professionnelle. Seule une infime minorité de copropriétés fonctionne encore avec un syndic bénévole. Il faut souligner que ce métier demande désormais de hautes compétences. Par ailleurs, l’activité de placement immobilier, d’achat pour louer s’est également développée, et l’activité de location et de fait les agences de location sont également venues rejoindre la FNAIM. Ainsi, les professions de l’immobilier se sont largement développées et diversifiées en accompagnant la grande évolution de l’immobilier depuis les années d’après guerre.

La FNAIM regroupe t-elle l’ensemble de ces métiers ?

Aujourd’hui la FNAIM regroupe treize métiers, depuis l’administrateur de biens ou le syndic de copropriété, jusqu’aux nouveaux métiers de diagnostiqueurs, en passant par l’expert en évaluation de biens ou l’aménageur foncier. Et depuis début 2011, les promoteurs nous ont rejoints. Lorsque j’ai commencé à travailler dans ce secteur à Lyon il y a une quarantaine d’années, nous comptions très peu de promoteurs : la coopérative L’avenir, Pitance, Maïa Sonier ou  Maillard et Duclos qui à l’origine étaient maçons. Ils étaient considérées pratiquement comme des institutionnels. Force est de constater que les sociétés de promotion immobilière sont très récentes sur la scène immobilière ; elles ont rarement plus de quarante ans et sont très souvent des émanations de groupe BTP ou bancarisées, quand ce n’est pas les deux ensemble.
 

Comment qualifiez-vous l’activité générale de la FNAIM ?

Tout ce qui touche à l’immobilier est humainement sensible car cela représente des investissements importants, mais surtout parce que l’immobilier est avant tout le choix d’un cadre de vie. Il y a des immeubles qui vivent de manière sympathique et d’autres, moins; dit autrement, il y a des immeubles où les gens vivent bien ensemble, et d’autres où la relation est moins fluide. Cela peut dépendre de beaucoup de choses qui vont au-delà de la conception même de l’immeuble ou de son intégration dans le quartier. Un bâtiment est habité et l’orchestration des relations entre les propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et locataires demande énormément d’écoute du syndic. L’action de ce dernier va consister à faire prendre des décisions communes dans le cadre d’une bonne entente pour l’entretien et la vie quotidienne de leur immeuble. Par exemple, le choix des couleurs de la façade est loin d’être anodin car la façade de l’immeuble crée le lien entre ce dernier et l’espace public ; il est aisé de concevoir que son traitement interagit entre l’espace privatif et l’espace public et le fait de devoir consulter certains services qui harmonisent ces actions de rénovation des façades prend ici toute son importance. Il est une frange décisionnelle qui appartient tant aux copropriétaires qu’aux responsables de l’urbanisme.
Il est vraiment important que les gens prennent des décisions qui leur conviennent, qui leur permettent d’apprécier notamment les communs. Le syndic a de fait un rôle important pour favoriser les relations entre les copropriétaires, entre les voisins et avec le quartier, la commune et les collectivités impliquées dans la gestion du territoire. L’essentiel est d’installer un climat d’humaine et délicate tolérance. Dit d’une manière inhabituelle : « Il faut qu’il y ait de l’amour dans l’air ! ».

Pensez-vous que les promoteurs partagent la « sensibilité » que vous évoquez ?

La FNAIM a ouvert ses portes au monde de la promotion depuis à peine une année. Il est certain que nous partageons des pans d’histoires communs mais notre manière de percevoir les choses est nécessairement influencée par les préoccupations qui ont été les nôtres depuis de nombreuses décennies, sur un champ probablement plus large que celui de la promotion seule.
Lorsque les gens s’expriment, ils le font d’abord auprès de leur syndic qui est en charge de leur quotidien. Nous avons, logiquement et du fait de nos métiers, une relation plus forte et qui s’inscrit dans la durée avec les gens. La promotion pourrait se contenter de livrer les logements et de ne pas se soucier de comment ils vivent ensuite. Il me plait de rappeler que l’immobilier ancien d’aujourd’hui est l’immobilier neuf d’hier et que l’immobilier neuf d’aujourd’hui sera l’immobilier ancien de demain. Nous avons tous intérêt à travailler ensemble. Par exemple, il serait utile que la FNAIM puisse intervenir pendant l’instruction d’un permis de construire pour penser le fonctionnement des communs. Les architectes et les promoteurs n’ont pas toujours le souci de penser au bon fonctionnement du local-poubelles, ou celui des vélos; ou encore à l’entretien des volets, des façades, etc. Il serait bon parfois d’anticiper pour éviter des dysfonctionnements dans la gestion ultérieure. Maintenant que la FNAIM ouvre ses portes aux promoteurs, nous espérons pouvoir mieux faire entendre nos préoccupations et lancer des réflexions communes. Lorsqu’au sein d’une même fédération, les différents métiers de l’immobilier se rencontrent, ils peuvent plus facilement imaginer la cellule et le cadre de vie de demain en confrontant les points de vue.

Est-ce aussi dans cette volonté de confrontation des points de vue que vous participez aux réunions de travail organisées par les collectivités ?

Les réunions organisées par la collectivité permettent de se forger un avis sur différents sujets. Par exemple, j’ai dernièrement participé à une réunion sur le logement étudiant où, à partir d’un bilan, nous avons évoqué différentes perspectives pour trouver des solutions aux problèmes soulevés. La collectivité dispose d’outils pour centraliser l’information et la présenter. L’intérêt est de partager cette information. Si seule la FNAIM était invitée à ces réunions, l’intérêt serait limité. Avec la participation des promoteurs, de l’UNPI, et d’autres partenaires, nous nous retrouvons dans un collectif de personnes qui viennent d’univers différents. C’est de l’échange des points de vue que naissent des visions plus éclairées et plus larges.
Chacun des administrateurs auxquels notre Président délègue sa représentation a pour charge de ramener les informations aux membres du Conseil d’Administration de la FNAIM. Parfois, les questions abordées interagissent avec les préoccupations des membres de notre Conseil d’Administration qui les répercutent alors, à leur tour, dans leurs commissions de travail. Il est également important pour nous d’échanger avec les collectivités pour qu’elles entendent ce que nous vivons, qu’elles connaissent les difficultés avec lesquelles nous sommes en prise, ou les solutions que nous pouvons les aider à obtenir. Ces échanges permettent d’œuvrer ensemble pour que les choses soient apaisées, pour que le vivre ensemble fonctionne, pour éviter des révoltes et des violences. La FNAIM s’interdit, comme beaucoup d’interlocuteurs, d’inscrire le logement social ou la mixité sociale comme de simples concepts ou mots valises. C’est une réalité pour laquelle nous sommes partie prenante et pour laquelle nous souhaitons apporter notre pierre à l’édifice.

En tant que professionnel de l’immobilier, qu’est-ce que signifie pour vous le terme de mixité sociale dans la ville ?

La mixité est quelque chose qui se réfère au mélange. Ce qui est social, concerne ce qui compose la société. On appartient à telle ou telle catégorie par rapport à tel ou tel critère, par exemple le genre masculin. La question de la mixité sociale est donc celle des éléments de société que l’on souhaite mélanger : que veut-on mélanger ? Veut-on mélanger les filles et les garçons ? Les petits et les hauts revenus ? Les artistes et les ouvriers ? Et la liste est sans fin.
Viser la mixité sociale, c’est vouloir que les gens vivent ensemble de façon apaisée. Cela procède d’une vision politique dans le sens originel du terme. Pour atteindre cet objectif, il n’y a qu’une seule solution : il faut que les gens s’acceptent et soient capables de dialogue. Il faut être éduqué pour cela. La mixité sociale ne se décrète pas, il faut qu’elle soit admise culturellement, il faut que, par l’esprit, elle se distille culturellement. Avant de l’imposer, il est nécessaire de la faire accepter pédagogiquement. J’oserai presque dire qu’il y aurait un rôle de l’école pour faire éclore la graine en arrosant, binant le terrain où l’on souhaite la cultiver. Quand je parle de l’école, je ne parle pas du Ministère de l’Education Nationale mais surtout des enseignants et des parents. La notion de « faire comprendre », « faire partager », « faire accepter réciproquement les différences ».
Au sein de la FNAIM, nous sommes particulièrement confrontés à cette notion. Les syndics notamment doivent arriver à faire prendre des décisions partagées au delà des différences de chacun. L’agent immobilier doit permettre des transactions qui contentent tout le monde.

Quel regard portez-vous sur l’enjeu de mixité que s’est fixé la collectivité ?

Un regard admiratif, car l’enjeu procède d’une équation à variables multiples dont la solution à apporter reste elle-même variable. Nous nous sommes attelés à un problème qui est un véritable casse-tête. En effet, la mixité qui existait naturellement il y a plusieurs siècles et même plusieurs décennies, semble nécessiter maintenant une régulation par la mise en place d’une normalisation dangereuse. Cette normalisation demande une action réfléchie et concertée mais, comme toute action contrôlée, qui peut prétendre avoir tout vu des causes et conséquences? Sommes-nous assurés de ne pas jouer aux apprentis-sorciers ?
Je représente notre FNAIM au sein de la Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat (CLAH) qui se réunit tous les deux mois. Celle-ci présente les évolutions de la législation ou des règles d’attribution des aides qui accompagnent les propriétaires bailleurs ou occupants et vérifie les attributions de l’ANAH et des collectivités. Nous examinons donc différents projets. Je vais vous rapporter un fait vécu, presque anecdotique. Je me souviens de l’un de ces projets qui concernait un immeuble dans lequel je connaissais un retraité âgé qui habitait dans les derniers étages, au cinquième ou au sixième étage je crois. Depuis très longtemps, ce monsieur montait les étages pour rentrer chez lui et d’ailleurs je pense que cet exercice profitait plutôt bien à sa santé. Il s’en plaignait parfois mais avec une certaine fierté. J’ai assisté à la demande d’aide que le propriétaire bailleur a formulée pour installer un ascenseur. Cette installation dans cet immeuble du sixième arrondissement était tout à fait dans le fil de ce que vivait le quartier. Et pourtant, je savais que ce locataire que je connaissais aurait des difficultés croissantes pour honorer son loyer plus important ; à terme, comme d’autres, il devra partir.
En voulant améliorer le confort, on peut faire fuir les personnes à petits revenus, générer un déséquilibre du tissu social. Et c’est toute l’ambigüité de la politique de réhabilitation et de rénovation. Nous améliorons les conditions matérielles des logements qui sont plus confortables, mais nous ne devons pas oublier que des logements de bas niveau de confort permettent à des personnes qui sont en marge de se loger et de ne pas être à l’écart de la vie culturelle. Il y a un juste équilibre à préserver entre la normalisation absolue des conditions de confort et la normalisation de l’échelle des loyers. Regardons ce qui se passe aujourd’hui à la Guillotière. C’est ce qui s’est passé sur les pentes de la Croix Rousse ou à Saint Jean. Et on renvoie aux assistantes sociales la prise en charge de ces personnes. Les normes réglementaires comme les volontés de confort modifient l’équilibre social dans la ville, donc par la force des choses, la sociologie des quartiers. Elles contribuent à exclure les gens à petits revenus et pour contrebalancer ce phénomène on instaure des processus de mixité normalisés!
Bien sûr, les normes sont nécessaires, mais elles sont à conjuguer avec nos habitudes de vie. C’est un équilibre sensible à trouver.

Comment les relations entre les copropriétaires et leur syndic ont-elles évolué ces dernières  ?

Tout d’abord, il faut garder en mémoire que les textes se sont extrêmement complexifiés. Je dis souvent que le métier de promoteur est bien plus simple que celui de syndic, plus complexe et fragile. Le syndic travaille avec l’humain, sur les relations humaines, et la réglementation de plus en plus contraignante rend les choses plus difficiles. De plus, l’accès aux informations donne à chacun une information différente qu’il prend pour vérité, et cela ne facilite pas le dialogue et surtout la prise de décision. Enfin, l’image des syndics est transformée. Certains s’amusent souvent à tirer sur l’ambulance alors que celle-ci tente d’améliorer les situations.

Nombre de chercheurs ont révélé des tendances à l’entre-soi et un accroissement des tensions dans les relations entre groupes sociaux et/ou culturels. Les professionnels de l’immobilier et notamment les syndics font-ils un même constat ?

Ce constat d’une volonté à vivre dans un certain entre-soi depuis seulement quelque temps m’étonne. Je pense que ces chercheurs sont comme beaucoup de chercheurs : ils cherchent ce qu’ils n’ont pas trouvé.
Cette tendance que vous m’avancez me semble tout à fait naturelle. Il est tellement plus facile de vivre avec des gens qui nous ressemblent, avec lesquels nous partageons un ensemble de valeurs. L’être humain cherche toujours la facilité. Les chercheurs ont probablement regardé cette tendance à travers un prisme qui leur est propre. Il n’y a pas plus de volonté aujourd’hui qu’hier à se rassembler entre semblables. Tout au plus l’accroissement du stress qui nous fait plus facilement nous rendre compte que nous nous sentons bien quand nous sommes entre personnes pensant de manière identique nous porte à craindre maladroitement les différences. Même pour les voyages, regardez les hôtels proposés à travers le monde entier : rien ne ressemble plus à une chambre d’hôtel normalisée qu’une autre chambre d’hôtel normalisée à un autre bout du monde!
Cependant, face au dérèglement de la mixité induit par l’application des normes, on cherche aujourd’hui à la recréer à travers un interventionnisme qui peut paraître agressif parce qu’il cherche à imposer des règles de vivre ensemble qui ne sont pas forcément bien transmises ou expliquées. Or, si la mixité est facilement acceptée lorsqu’elle est naturelle ou choisie, elle l’est beaucoup moins quand elle est imposée. Lorsqu’il y avait encore les chambres de bonnes dans le haut des immeubles, la mixité ne posait pas question.

Comment avez-vous réagi quand la loi SRU a été votée et lorsque le Grand Lyon a décidé de faire de la mixité sociale un enjeu prioritaire de ses politiques d’urbanisme et de l’habitat, notamment avec la mise en place des SMS (Secteurs de Mixité Sociale, 20% minimum de logements sociaux obligatoires dans tous programmes neufs) ?

Nous n’avons pas vraiment réagi puisque nous n’avions pas été consultés. Nous avons malheureusement pris acte. A l’époque, les promoteurs constructeurs ne pouvaient pas intégrer la FNAIM et les instances qui ont travaillé à ce projet n’ont pas jugé devoir nous consulter. Peut-être d’autres fédérations ou syndicats ont-ils participé aux travaux préparatoires.  Si cela devait se passer aujourd’hui, nous souhaiterions nous voir impliqués dans ce type de travail pour vivre de manière plus ressentie les prises de décision. Pour simple exemple, nous entrevoyons des problèmes à venir dans la cohabitation entre logements sociaux et logements privés au sein de mêmes copropriétés si nous n’anticipions pas dès maintenant certaines situations que le simple bon sens nous appelle à prévoir. Un réel travail prospectif est à avancer sur ce sujet. En effet, prenons l’exemple d’une copropriété de 50 logements dont 10 appartiennent à un bailleur social. En tant que professionnel de l’immobilier, ce dernier aura tendance à être présent et saura mieux user d’arguments circonstanciés qu’un simple particulier copropriétaire. A un moment donné, son avis sera d’influence forte. Or, le syndic reste soucieux de décisions qui ne se prennent pas au détriment des autres copropriétaires. Il faudra trouver des équilibres et nous devrons en parler avec les bailleurs sociaux. Un autre détail qui nous pose question: je veux parler de certaines formes de conventionnement où le propriétaire du bien doit se soumettre à la collectivité pour le choix du locataire qui lui est imposé.
La loi SRU, dans l’esprit, est plutôt un bien. Elle paraît nécessaire, mais elle a été mise en place par le simple fait action/réaction. On a mit un grand coup de pied dans la mixité à travers une loi coercitive et nous avons généré des réactions tendues qui n’augurent pas d’un bon fonctionnement dans le temps. Il y a un réel besoin d’adaptation. Il faudrait pouvoir travailler plus finement, ne pas faire du systématique; s’adapter aux réalités de chaque site. Et puis, agir avec du bon sens. J’ai vu une copropriété ou seuls les enfants des allées des logements privés pouvaient accéder au jardin. Ceux des logements sociaux restaient « parqués » derrière une grille. Je ne pense pas que l’on facilite ainsi la mixité et pourtant le quota de 20% était respecté!
Dans ce même souci de mixité, au risque de paraître provocateur, ne faudrait-il pas aussi réserver 20% de logements privés dans les immeubles anciens du centre-ville des bailleurs sociaux ? La mise en place d’un système de bail emphytéotique pourrait favoriser l’accession à la propriété de primo-accédants. C’est bien volontiers que nous ouvririons un chantier sur ce thème là.

Quelle lecture avez-vous des différents territoires de l’agglomération et de leur évolution en termes de mixité ?

A l’évidence, je n’ai rien inventé et je pousse des portes ouvertes: il y a une explosion à l’Est. L’agglomération se développe à l’Est à partir des infrastructures en place, celles à venir et, bien évidemment, du foncier encore disponible. Par ailleurs, il est beaucoup plus facile de construire en plaine que dans les monts et coteaux de l’Ouest ou même de reconstruire la ville sur la ville. La mixité résidentielle est facilement réalisable dans une telle dynamique. Sur l’enjeu de mixité dans l’Ouest, je suis plus réservé sauf si la mixité est une tentative pour répondre à une tension des prix. Le gros problème de la mixité est de régler des déséquilibres que l’évolution a engendrés et ces derniers sont souvent présents dans les hyper-centres.  C’est probablement sur cet enjeu, qu’avec la collectivité, nous allons devoir nous concentrer dans les années qui viennent.